Tag Archives: rente-opslag vermindering

Sparen, of extra aflossen op de hypotheek

Sparen, of extra aflossen op de hypotheek heeft vooral op het einde van het jaar extra aandacht. Mensen willen dan namelijk hun belastbaar vermogen zoveel mogelijk beperken. Het extra aflossen op de hypotheek kan daarom nuttig zijn om enerzijds de vermogensrendementsheffing te ontlopen en anderzijds om de hypotheeklasten blijvend te verlagen. De vermogensrendementsheffing is in 2015 en 2016 1,2%, maar zal vanaf 2017 variëren met het opgebouwde vermogen. Verder maakt de wet Hillen aflossen op de hypotheek aantrekkelijker dan sparen. Het wordt aangeraden om een financiële buffer aan te houden van 25.000 euro alvorens af te lossen op de hypotheek.

Einde van het jaar extra aflossen

Op het einde van het jaar heeft extra aflossen op de hypotheek extra aandacht van huizenbezitters (of eigenlijk beter hypotheekbezitters). Aflossen beperkt namelijk de spaartegoeden en daardoor de vermogensrendementsheffing, terwijl de hypotheeklasten afnemen. De belastingdienst kijkt bij de spaartegoeden en rekeningtegoeden naar het tegoed dat iemand op het einde van het jaar (1-1) op zijn rekeningen (lopende rekening, spaarrekening en beleggingsrekening) heeft staan. De belastingdienst rekent de spaarloontegoeden en bankspaartegoeden daarbij overigens niet mee als belastbare spaartegoeden.

Over de belastbare rekeningtegoeden wordt vermogensrendementsheffing betaald. Is het nu verstandig om af te lossen op de hypotheek met spaartegoeden en daardoor minder te sparen?

Over spaartegoed moet vermogensrendementsheffing worden betaald

Over de tegoeden groter dan ongeveer 21.000 euro (vanaf 2017, 25.000 euro) moet de begunstigde vermogensrendementsheffing betalen.

In 2015 en 2016 is deze vermogensrendementsheffing 1,2 % van het rekeningtegoed groter dan ongeveer 21.000 euro. De belastingdienst gaat bij de vermogensrendementsheffing uit van een fictieve spaarrente van 4% over het spaarbedrag en rekent een vlak belastingtarief van 30% over dit fictieve rendement; samen 4% x 30%= 1,2% vermogensrendementsheffing.

Spaartegoed groter dan de vrijstelling, dan zeker aflossen

Wanneer het spaartegoed groter is dan de vrijstelling kan het aantrekkelijk zijn het spaarrekeningtegoed boven de vrijstelling extra op de hypotheek af te lossen. De netto hypotheekrente is namelijk vaak groter dan de rente op een spaarrekening. Het kan zelfs financieel aantrekkelijker zijn om sowieso af te lossen op de hypotheek. Ook wanneer het spaartegoed niet de vrijstelling overschrijdt. Later volgt een rekenvoorbeeld waarbij er een situatie wordt berekend van extra aflossen op de hypotheek met en zonder vermogensrendementsheffing.

Hoeveel spaargeld als buffer aanhouden?

Voordat iemand extra gaat aflossen op de hypotheek is het raadzaam om eerst een grote financiële buffer aan te leggen er wordt aangeraden om voor alleenstaanden een financiële buffer aan te leggen van 25.000 euro.

Vermogensrendementsheffing 2015, 2016 en 2017 en sparen nu en later

In 2015 en 2016 geldt de vermogensrendementsheffing vanaf een spaarbedrag van ongeveer 21.000 euro per spaarder. Bij een gezin geldt dus een vrijstelling van ongeveer 42.000 euro.

Over het spaartegoed groter dan 21.000 per spaarder wordt een vermogensrendementsheffing van 1,2% gebruikt. Er zijn reële kabinetsplannen om in 2017 de vermogensrendementsheffing aan te passen, omdat de huidige fictieve rente die wordt gebruikt niet realistisch is en omdat alle spaarders even zwaar worden belast.

Mensen met een klein spaartegoed worden in 2015 en 2016 even zwaar belast als mensen met grote spaartegoeden. Vanaf 2017 geldt voor mensen met een klein spaartegoed een kleinere vermogensrendementsheffing dan voor mensen met grotere spaartegoeden. Vanaf 2017 worden de volgende rentetarieven en vermogensrendementsheffingen gebruikt per spaarder:

  • Vrijstelling tot 25.000 euro spaartegoed per spaarder
  • Vanaf 25.000 euro tot 100.000 euro spaartegoed een rentetarief van 2,9% en vermogensrendementsheffing van ongeveer 0,8% per spaarder
  • Vanaf 100.000 euro tot 1 miljoen spaartegoed een rentetarief van 4,7% en vermogensrendementsheffing van ongeveer 1,4% per spaarder
  • Vanaf 1 miljoen euro spaartegoed een rentetarief van 5,5% en vermogensrendementsheffing van ongeveer 1,65% per spaarder

Hypotheekrenteaftrek (HRA) en extra aflossen

Voor mensen die een hypotheek hebben, geldt dat zij over de betaalde hypotheekrente, hypotheekrenteaftrek krijgen. Dit betekent dat over de betaalde hypotheekrente zij een bepaald percentage van de betaalde hypotheekrente terugkrijgen van de belastingdienst. Het bedrag dat mensen terug krijgen van de belastingdienst is vaak ongeveer 42% van de betaalde hypotheekrente; maar zal in de toekomst stapsgewijs worden verlaagd naar 38%. Daardoor wordt extra aflossen op de hypotheek nog aantrekkelijker.

Rekenvoorbeeld hypotheek aflossen met vermogensrendementsheffing

Hieronder wordt een rekenvoorbeeld gegeven waarin wordt berekend wat het oplevert om af te lossen op de hypotheek. In het voorbeeld gelden de volgende gegevens:

  • Hypotheek is 200.000 euro
  • Hypotheekrente is 3,25%
  • Hypotheekrenteaftrek is 42%
  • Spaartegoed is 31.000 euro waarvan 10.000 euro wordt gebruikt om af te lossen
  • Rente op spaarrekening is 1%

Het rekenvoorbeeld wordt uitgelegd in onderstaande tabel 1 hypotheek aflossen met vermogensrendementsheffing. In de tweede kolom van de tabel staat de situatie zonder extra aflossen. In de derde kolom van de tabel staat de situatie met extra aflossen.

Tabel 1 hypotheek aflossen met vermogensrendementsheffing

Niet aflossen 10.000 aflossen
Hypotheekschuld 200.000 190.000
Hypotheekrente (3,25%) 6.500 6.175
Hypotheekrenteaftrek (42% van hypotheekrente) 2.730 2.593,50
Totale netto kosten hypotheek 3.770 3581,50
Spaarsaldo 31.000 21.000
Spaarrente (1%) 310 210
Belastbaar vermogen 10.000 0
Rendementsheffing (1,2%) 120 0
Totale netto opbrengst spaargeld 190 210
Netto kosten 3580 3371,50

In het bovenstaande voorbeeld is het voordeel van 10.000 euro extra aflossen op de hypotheek (3580 euro – 3371,50 euro) 208,50 euro. Dit voordeel geldt overigens niet alleen voor het jaar waarin extra wordt afgelost, maar voor ieder jaar daarop. Eenmalig aflossen levert dus jaarlijks een voordeel op van ruim 200 euro.

Geen rekening gehouden met inflatie

Daarnaast is in bovenstaand voorbeeld geen rekening gehouden met inflatie. Door de inflatie wordt het spaartegoed jaarlijks minder waard. Een inflatie van ongeveer 1% is de laatste jaren normaal. Dit leidt ertoe dat jaarlijks de spaarrente bij een spaarbedrag kleiner dan de vrijstelling groter moet zijn dan 1% om het spaartegoed meer waard te laten worden Boven de vrijstelling moet de spaarrente zelfs groter zijn dan 2,2% (vermogensrendementsheffing en inflatie) om netto het spaartegoed te laten toenemen.

Rekenvoorbeeld hypotheek aflossen zonder vermogensrendementsheffing

Hieronder wordt een rekenvoorbeeld gegeven waarin wordt berekend wat het oplevert om af te lossen op de hypotheek. In het voorbeeld gelden de volgende gegevens:

  • Hypotheek is 200.000 euro
  • Hypotheekrente is 3,25%
  • Hypotheekrenteaftrek is 42%
  • Spaartegoed is 21.000 euro waarvan 10.000 euro wordt gebruikt om af te lossen
  • Rente op spaarrekening is 1%

Het rekenvoorbeeld wordt uitgelegd in onderstaande tabel 2 hypotheek aflossen zonder vermogensrendementsheffing. In de tweede kolom van de tabel staat de situatie zonder extra aflossen. In de derde kolom van de tabel staat de situatie met extra aflossen.

Tabel 2 hypotheek aflossen zonder vermogensrendementsheffing

Niet aflossen 10.000 aflossen
Hypotheekschuld 200.000 190.000
Hypotheekrente (3,25%) 6.500 6.175
Hypotheekrenteaftrek (42% van hypotheekrente) 2.730 2.593,50
Totale netto kosten hypotheek 3.770 3581,50
Spaarsaldo 21.000 11.000
Spaarrente (1%) 210 110
Belastbaar vermogen 0 0
Rendementsheffing (1,2%) 0 0
Totale netto opbrengst spaargeld 210 110
Netto kosten 3560 3471,50

In het bovenstaande voorbeeld is het financiële voordeel van aflossen (3560 euro -3471,50 euro=)89,50 euro per jaar. Eerder werd echter geschreven dat het handig is om een financiële buffer van aan te houden van 25.000 euro. In dit voorbeeld wordt alleen duidelijk gemaakt dat het zelfs geld oplevert om af te lossen op de hypotheek wanneer er geen sprake is van vermogensrendementsheffing.

Wet Hillen en aflossen, of sparen

Om het aflossen van de hypotheek te stimuleren, is de wet Hillen van kracht. Volgens de wet Hillen is bepaald dat het verschil tussen het eigenwoningforfait en het resterende hypotheekrentebedrag in geval van een positief bedrag als aftrekpost mag worden gerekend. Wanneer het resterende hypotheekrentebedrag kleiner is dan het eigenwoningforfait, dan wordt het verschil tussen deze twee bedragen een aftrekpost. Hiermee wordt dus gestimuleerd dat mensen de hypotheek aflossen. Zie de site van de belastingdienst voor de meest actuele percentages van het eigenwoningforfait. Op de site van de belastingdienst wordt ook uitgelegd hoe het eigenwoningforfait te berekenen is .

Vermindering van de rente-opslag en extra aflossen
Bij hypotheken exclusief NHG-garantie is er sprake van een rente-opslag. Rente-opslag is rentepercentage bovenop normale hypotheekrente. Bij de rente-opslag wordt uitgegaan van schuld-marktwaardeverhouding tussen de benodigde hypotheek (schuld) en de woningwaarde (marktwaarde) van de woning waarover de hypotheek verschuldigd is.
De marktwaarde wordt door de hypotheekverstrekker op drie verschillende bepaald:

  1. de verkoopprijs (kk, of van) van de woning
  2. een taxatie
  3. woz-waarde

Stel de verkoopprijs van een huis is 300.000 en de hypotheek is 270.000, dan is de schuld-marktwaardeverhouding 270.000/300.000=0,9
Wanneer de schuld-marktwaardeverhouding onder een bepaalde ratio komt te liggen, dan is er recht op vermindering van de rente-opslag en dus een lagere hypotheekrente. Dit kan jaarlijks een besparing van enkele honderden euro’s schelen! Per bank liggen de afkapwaarden voor de schuld-marktwaardeverhouding anders. Informeer dit bij de bank waar de hypotheek loopt.
Door extra af te lossen, een stijging van de woningwaarde door een verbouwing en/of een hogere WOZ-waarde heb je recht op een vermindering van de rente-opslag. Dit wordt hieronder toegelicht.

Door (extra) aflossen vermindering rente-opslag
Door extra af te lossen, neemt automatisch de schuld-marktwaardeverhouding af. Door bijvoorbeeld in een aantal jaren 30.000 euro extra af te lossen op de eerder genoemde hypotheek van 270.000, neemt deze af naar 240.000. De schuld-marktwaardeverhouding wordt dan 0,8. Hierdoor is er wellicht recht op vermindering van de rente-opslag.

Door verbouwing vermindering rente-opslag
Door de woning te verbouwen, kan de woningwaarde toenemen. Wanneer vermoed wordt dat de woningwaarde is toegenomen, moet het huis getaxeerd worden. Vervolgens moet een verzoek bij de hypotheekverstrekker ingediend worden voor vermindering van de rente-opslag.

Hogere WOZ-waarde en vermindering rente-opslag
Door een hogere WOZ-waarde kan de schuld-marktwaardeverhouding gunstiger liggen. Ook hier is het belangrijk om het verzoek van vermindering van de rente-opslag samen in te dienen met een kopie van de nieuwe WOZ-waarde.

Rente-opslag en ‘geen-piepbeleid’
Het is om belangrijk om als consument zelf actief te handelen als er sprake is van recht op vermindering van de rente-opslag. De banken hanteren namelijk een ‘geen-piepbeleid’ ; als de consument geen verzoek voor vermindering van de rente-opslag indient, zal de bank de hypotheekrente niet aanpassen.

Voor aflossen minder discipline nodig, dan voor sparen

In bovenstaande tekst is duidelijk geworden dat aflossen financieel gunstiger is dan sparen wanneer de financiële buffer groot genoeg is. Daarnaast heeft aflossen op de hypotheek nog een groot psychologisch voordeel boven sparen. Aflossen op de hypotheek heft namelijk tot gevolg dat je het afgeloste bedrag niet meer kunt terughalen. Het geld zit in de stenen van je huis. Spaargeld, mits niet vastgezet in een spaardeposito kun je ten alle tijden weer terughalen en besteden en wees nou eerlijk; wie kan nu echt sparen?

Lees ook: