Tag Archives: Koopcontract voorbeeld

Het (voorlopige) koopcontract, koopovereenkomst voor een huis

Naast samenwonen, trouwen en kinderen krijgen, is het kopen van een huis een van de belangrijkste en meest ingrijpende positieve gebeurtenissen in het leven van iemand. Bij het kopen en verkopen van een huis wordt een koopovereenkomst, oftewel voorlopig koopcontract gebruikt. De term voorlopig koopcontract is misleidend, omdat het koopcontract helemaal niet zo voorlopig en vrijblijvend is als de naam doet lijken. Er zijn wel een aantal ontbindende voorwaarden die de koper (en verkoper) beschermen bij het kopen en verkopen van de woning. Een makelaar kan hulp bieden bij het opstellen van een voorlopig koopcontract. Financieringsbehoud, bankgarantie, een woonvergunning, de bouwkundige keuring en de bedenktijd zijn ontbindende voorwaarden.

Het nut van de aankoopmakelaar en verkoopmakelaar
Aankoopmakelaar
Bij het zoeken naar een geschikte koopwoning, het onderhandelen over de aankoopprijs van een nieuwe woning en het opstellen van een koopcontract kan een aankoopmakelaar van grote waarde zijn. Een aankoopmakelaar kan de koper veel tijd, geld en zorgen besparen. Zo weet de aankoopmakelaar waar op te letten bij het bezichtigen van een woning. Ook kan een aankoopmakelaar meehelpen bij het opstellen van een passend koopcontract, of het koopcontract voor de koper opstellen. Een voorbeeld modelkoopcontract kan zo van internet geplukt worden, maar dat wil niet zeggen dat het koopcontract voor elke koper en verkoper passend is. Het passend maken van een koopcontract door een aankoopmakelaar beschermt de koper tegen mogelijk zware (financiële). De gemiddelde kosten van een aankoopmakelaar ligt tussen 2000 en 2500 euro.

Verkoopmakelaar
Waar de aankoopmakelaar in het belang van de koper handelt, handelt de verkoopmakelaar in het belang van de verkoper van een huis. De verkoopmakelaar maakt een geschikte brochure van het huis, meldt het huis aan op funda, of Jaap, organiseert bezichtigingen, geeft soms stylingsadvies teneinde het huis voor een marktconforme prijs te verkopen. In het verkoopproces stelt de verkoopmakelaar vaak het koopcontract op waarin de verkoopmakelaar rekening houdt met de wensen en belangen van de verkoper. De kosten van een verkoopmakelaar variëren. Zo worden soms opstartkosten gerekend en kan de makelaar, of vaste kosten per maand rekenen, of een percentage van de verkoopprijs (courtage) van de woning. Soms kunnen makelaarskosten aftrekbaar zijn.

Voorlopige koopcontract, koopovereenkomst is helemaal niet voorlopig
Zowel de aankoop- als verkoopmakelaar kunnen in overleg met de verkoper en koper het koopcontract opstellen. Er wordt aangeraden om ook professionele hulp in te schakelen bij het opstellen van een koopcontract en niet het eerste koopcontract te gebruiken wat wordt gevonden op internet. Want hoewel de naam doet vermoeden dat een koopcontract voorlopig is, is het voorlopige koopcontract helemaal niet zo voorlopig. Na de wettelijke bedenktijd van drie dagen is het koopcontract bindend en kan de koper, of verkoper alleen maar van de koop afkomen wanneer een forse boete (vaak 10%) van de verkoopsom wordt betaald aan de tegenpartij.

De naam voorlopig koopcontract heeft betrekking op de daadwerkelijke overdracht van de woning bij de notaris en het moment dat de hypotheek voor de woning start. Er wordt dus aangeraden om goed naar de ontbindende voorwaarden te kijken. Vaak zijn deze ontbindende voorwaarden in moeilijke juridische taal geschreven. Een makelaar kan deze taal ontcijferen en de (ver)koper van raad voorzien welke ontbindende voorwaarden op te nemen in het koopcontract.

Ontbindende voorwaarden in een koopcontract
In een voorlopig koopcontract worden ontbindende voorwaarden opgenomen. In de gevallen die in de ontbindende voorwaarden omschreven staan, kan de koper, of verkoper de koop ontbinden zonder dat de koper, of verkoper een boete (vaak 10% van de koopprijs van de woning) aan de tegenpartij moet betalen. Er zijn verschillende ontbindende voorwaarden. De bekendste ontbindende voorwaarden zijn:

  • Bedenktijd
  • Financieringsbehoud
  • Bankgarantie
  • Bouwkundige keuring
  • Onherroepelijk verkopen woning van de koper
  • Verstrekking woonvergunning

De verschillende ontbindende voorwaarden van het voorlopige koopcontract worden hieronder beschreven.

Wettelijke voor het kopen van een huis is drie dagen
De wettelijke bedenktijd van het voorlopige koopcontract is drie werkdagen. Binnen de wettelijke bedenktijd kan de koper boetevrij van de koop afzien. De koper hoeft geen reden te geven om van de koop af te zien. Wel wordt er aangeraden om de verkoper schriftelijk te verwittigen. Deze bedenktijd kan ruimer genomen worden in overleg met de verkoper.

Financieringsbehoud
Duur om een hypotheek te krijgen
Wanneer de koper geen grote zak met geld heeft, zal de koper een hypotheek moeten aanvragen bij de bank. Voordat een hypotheekaanvraag volledig rond is, zijn er vaak zes weken voorbij. Om deze reden is het handig om een ruimere tijd, vaak twee maanden te nemen voor het rond krijgen van de hypotheek. Lukt het niet om de hypotheek rond te krijgen, dan beschermt de ontbindende voorwaarde financieringsbehoud de koper. Wanneer de koper het eigen huis nog moet verkopen, wordt een langere duur aangehouden voor het aanvragen van een hypotheek. Ook wanneer de koper zijn huis met een restschuld (huis staat dan onder water) moet verkopen, is het handig om een langere termijn voor het financieringsbehoud te nemen.

Een afwijzing voor een hypotheek is standaard
Het is gebruikelijk om in het financieringsbehoud de afwijzing van 1 hypotheekaanvraag op te nemen. Lukt het niet om bij 1 hypotheekverstrekker een hypotheek te krijgen, dan is dat een ontbindende voorwaarde en kan de koper boetevrij van de koop afzien. Soms wordt er gevraagd om bij twee hypotheekverstrekkers een hypotheekaanvraag te doen. Het is de vraag of dat verstandig is. Het kost namelijk de koper extra geld om bij twee banken een hypotheekaanvraag te doen en de kans dat de tweede bank wel een hypotheek afgeeft is klein. Banken hanteren namelijk dezelfde strenge adviezen van het NIBUD om een hypotheek te verstrekken.

Bankgarantie opnemen in het koopcontract is verstandig
Het opnemen van een bankgarantie beschermt de verkoper. Een bankgarantie betekent dat de koper 10% van de te overeengekomen koopprijs moet storten op de rekening van de notaris. Mocht de koop niet door kunnen gaan, terwijl geen enkele ontbindende voorwaarde van kracht is, dan krijgt de verkoper de bankgarantie.

Bouwkundige keuring
De uitkomsten van de bouwkundige keuring opnemen als ontbindende voorwaarde beschermen de koper. De koper weet dan namelijk in welke staat hij het huis koopt en of er grote kosten aan zitten te komen door:

  • achterstallig onderhoud
  • constructieve gebreken

In de ontbindende voorwaarde kan worden bepaald dat er sprake kan zijn van ontbinding bij een maximaal bedrag voor herstelkosten. Ook kan bepaald worden dat de verkoper opdraait voor de herstelkosten.

Eerst eigen woning verkopen
Als koper van een nieuw huis moet vaak de eigen woning worden verkocht. In de huidige huizenmarkt verkopen kopers vaak hun eigen huis (onder voorbehoud), voordat zij een andere woning kopen. Er wordt aangeraden om het onherroepelijk verkopen van de eigen woning op te nemen als ontbindende voorwaarde in het koopcontract. Deze ontbindende voorwaarde beschermt de koper. Als termijn wordt aangeraden de termijn te nemen waarop de ontbindende voorwaarden van het koopcontract van de door de koper te verkopen woning aflopen.

Is er een woonvergunning nodig?
Soms moet een koper toestemming van de gemeente krijgen om in de desbetreffende gemeente te mogen wonen. Bij duurdere huizen geldt deze regel vaak niet. Ook als de koper verhuist binnen de gemeente geldt deze maatregel niet. Als er een woonvergunning van de gemeente nodig is, dan wordt aangeraden om dit als ontbindende voorwaarde in het koopcontract op te nemen.

Lees ook: