Tag Archives: hypotheekrenteaftrek (HRA) aflossen hypotheek

Sparen, of extra aflossen op de hypotheek

Sparen, of extra aflossen op de hypotheek heeft vooral op het einde van het jaar extra aandacht. Mensen willen dan namelijk hun belastbaar vermogen zoveel mogelijk beperken. Het extra aflossen op de hypotheek kan daarom nuttig zijn om enerzijds de vermogensrendementsheffing te ontlopen en anderzijds om de hypotheeklasten blijvend te verlagen. De vermogensrendementsheffing is in 2015 en 2016 1,2%, maar zal vanaf 2017 variëren met het opgebouwde vermogen. Verder maakt de wet Hillen aflossen op de hypotheek aantrekkelijker dan sparen. Het wordt aangeraden om een financiële buffer aan te houden van 25.000 euro alvorens af te lossen op de hypotheek.

Einde van het jaar extra aflossen

Op het einde van het jaar heeft extra aflossen op de hypotheek extra aandacht van huizenbezitters (of eigenlijk beter hypotheekbezitters). Aflossen beperkt namelijk de spaartegoeden en daardoor de vermogensrendementsheffing, terwijl de hypotheeklasten afnemen. De belastingdienst kijkt bij de spaartegoeden en rekeningtegoeden naar het tegoed dat iemand op het einde van het jaar (1-1) op zijn rekeningen (lopende rekening, spaarrekening en beleggingsrekening) heeft staan. De belastingdienst rekent de spaarloontegoeden en bankspaartegoeden daarbij overigens niet mee als belastbare spaartegoeden.

Over de belastbare rekeningtegoeden wordt vermogensrendementsheffing betaald. Is het nu verstandig om af te lossen op de hypotheek met spaartegoeden en daardoor minder te sparen?

Over spaartegoed moet vermogensrendementsheffing worden betaald

Over de tegoeden groter dan ongeveer 21.000 euro (vanaf 2017, 25.000 euro) moet de begunstigde vermogensrendementsheffing betalen.

In 2015 en 2016 is deze vermogensrendementsheffing 1,2 % van het rekeningtegoed groter dan ongeveer 21.000 euro. De belastingdienst gaat bij de vermogensrendementsheffing uit van een fictieve spaarrente van 4% over het spaarbedrag en rekent een vlak belastingtarief van 30% over dit fictieve rendement; samen 4% x 30%= 1,2% vermogensrendementsheffing.

Spaartegoed groter dan de vrijstelling, dan zeker aflossen

Wanneer het spaartegoed groter is dan de vrijstelling kan het aantrekkelijk zijn het spaarrekeningtegoed boven de vrijstelling extra op de hypotheek af te lossen. De netto hypotheekrente is namelijk vaak groter dan de rente op een spaarrekening. Het kan zelfs financieel aantrekkelijker zijn om sowieso af te lossen op de hypotheek. Ook wanneer het spaartegoed niet de vrijstelling overschrijdt. Later volgt een rekenvoorbeeld waarbij er een situatie wordt berekend van extra aflossen op de hypotheek met en zonder vermogensrendementsheffing.

Hoeveel spaargeld als buffer aanhouden?

Voordat iemand extra gaat aflossen op de hypotheek is het raadzaam om eerst een grote financiële buffer aan te leggen er wordt aangeraden om voor alleenstaanden een financiële buffer aan te leggen van 25.000 euro.

Vermogensrendementsheffing 2015, 2016 en 2017 en sparen nu en later

In 2015 en 2016 geldt de vermogensrendementsheffing vanaf een spaarbedrag van ongeveer 21.000 euro per spaarder. Bij een gezin geldt dus een vrijstelling van ongeveer 42.000 euro.

Over het spaartegoed groter dan 21.000 per spaarder wordt een vermogensrendementsheffing van 1,2% gebruikt. Er zijn reële kabinetsplannen om in 2017 de vermogensrendementsheffing aan te passen, omdat de huidige fictieve rente die wordt gebruikt niet realistisch is en omdat alle spaarders even zwaar worden belast.

Mensen met een klein spaartegoed worden in 2015 en 2016 even zwaar belast als mensen met grote spaartegoeden. Vanaf 2017 geldt voor mensen met een klein spaartegoed een kleinere vermogensrendementsheffing dan voor mensen met grotere spaartegoeden. Vanaf 2017 worden de volgende rentetarieven en vermogensrendementsheffingen gebruikt per spaarder:

  • Vrijstelling tot 25.000 euro spaartegoed per spaarder
  • Vanaf 25.000 euro tot 100.000 euro spaartegoed een rentetarief van 2,9% en vermogensrendementsheffing van ongeveer 0,8% per spaarder
  • Vanaf 100.000 euro tot 1 miljoen spaartegoed een rentetarief van 4,7% en vermogensrendementsheffing van ongeveer 1,4% per spaarder
  • Vanaf 1 miljoen euro spaartegoed een rentetarief van 5,5% en vermogensrendementsheffing van ongeveer 1,65% per spaarder

Hypotheekrenteaftrek (HRA) en extra aflossen

Voor mensen die een hypotheek hebben, geldt dat zij over de betaalde hypotheekrente, hypotheekrenteaftrek krijgen. Dit betekent dat over de betaalde hypotheekrente zij een bepaald percentage van de betaalde hypotheekrente terugkrijgen van de belastingdienst. Het bedrag dat mensen terug krijgen van de belastingdienst is vaak ongeveer 42% van de betaalde hypotheekrente; maar zal in de toekomst stapsgewijs worden verlaagd naar 38%. Daardoor wordt extra aflossen op de hypotheek nog aantrekkelijker.

Rekenvoorbeeld hypotheek aflossen met vermogensrendementsheffing

Hieronder wordt een rekenvoorbeeld gegeven waarin wordt berekend wat het oplevert om af te lossen op de hypotheek. In het voorbeeld gelden de volgende gegevens:

  • Hypotheek is 200.000 euro
  • Hypotheekrente is 3,25%
  • Hypotheekrenteaftrek is 42%
  • Spaartegoed is 31.000 euro waarvan 10.000 euro wordt gebruikt om af te lossen
  • Rente op spaarrekening is 1%

Het rekenvoorbeeld wordt uitgelegd in onderstaande tabel 1 hypotheek aflossen met vermogensrendementsheffing. In de tweede kolom van de tabel staat de situatie zonder extra aflossen. In de derde kolom van de tabel staat de situatie met extra aflossen.

Tabel 1 hypotheek aflossen met vermogensrendementsheffing

Niet aflossen 10.000 aflossen
Hypotheekschuld 200.000 190.000
Hypotheekrente (3,25%) 6.500 6.175
Hypotheekrenteaftrek (42% van hypotheekrente) 2.730 2.593,50
Totale netto kosten hypotheek 3.770 3581,50
Spaarsaldo 31.000 21.000
Spaarrente (1%) 310 210
Belastbaar vermogen 10.000 0
Rendementsheffing (1,2%) 120 0
Totale netto opbrengst spaargeld 190 210
Netto kosten 3580 3371,50

In het bovenstaande voorbeeld is het voordeel van 10.000 euro extra aflossen op de hypotheek (3580 euro – 3371,50 euro) 208,50 euro. Dit voordeel geldt overigens niet alleen voor het jaar waarin extra wordt afgelost, maar voor ieder jaar daarop. Eenmalig aflossen levert dus jaarlijks een voordeel op van ruim 200 euro.

Geen rekening gehouden met inflatie

Daarnaast is in bovenstaand voorbeeld geen rekening gehouden met inflatie. Door de inflatie wordt het spaartegoed jaarlijks minder waard. Een inflatie van ongeveer 1% is de laatste jaren normaal. Dit leidt ertoe dat jaarlijks de spaarrente bij een spaarbedrag kleiner dan de vrijstelling groter moet zijn dan 1% om het spaartegoed meer waard te laten worden Boven de vrijstelling moet de spaarrente zelfs groter zijn dan 2,2% (vermogensrendementsheffing en inflatie) om netto het spaartegoed te laten toenemen.

Rekenvoorbeeld hypotheek aflossen zonder vermogensrendementsheffing

Hieronder wordt een rekenvoorbeeld gegeven waarin wordt berekend wat het oplevert om af te lossen op de hypotheek. In het voorbeeld gelden de volgende gegevens:

  • Hypotheek is 200.000 euro
  • Hypotheekrente is 3,25%
  • Hypotheekrenteaftrek is 42%
  • Spaartegoed is 21.000 euro waarvan 10.000 euro wordt gebruikt om af te lossen
  • Rente op spaarrekening is 1%

Het rekenvoorbeeld wordt uitgelegd in onderstaande tabel 2 hypotheek aflossen zonder vermogensrendementsheffing. In de tweede kolom van de tabel staat de situatie zonder extra aflossen. In de derde kolom van de tabel staat de situatie met extra aflossen.

Tabel 2 hypotheek aflossen zonder vermogensrendementsheffing

Niet aflossen 10.000 aflossen
Hypotheekschuld 200.000 190.000
Hypotheekrente (3,25%) 6.500 6.175
Hypotheekrenteaftrek (42% van hypotheekrente) 2.730 2.593,50
Totale netto kosten hypotheek 3.770 3581,50
Spaarsaldo 21.000 11.000
Spaarrente (1%) 210 110
Belastbaar vermogen 0 0
Rendementsheffing (1,2%) 0 0
Totale netto opbrengst spaargeld 210 110
Netto kosten 3560 3471,50

In het bovenstaande voorbeeld is het financiële voordeel van aflossen (3560 euro -3471,50 euro=)89,50 euro per jaar. Eerder werd echter geschreven dat het handig is om een financiële buffer van aan te houden van 25.000 euro. In dit voorbeeld wordt alleen duidelijk gemaakt dat het zelfs geld oplevert om af te lossen op de hypotheek wanneer er geen sprake is van vermogensrendementsheffing.

Wet Hillen en aflossen, of sparen

Om het aflossen van de hypotheek te stimuleren, is de wet Hillen van kracht. Volgens de wet Hillen is bepaald dat het verschil tussen het eigenwoningforfait en het resterende hypotheekrentebedrag in geval van een positief bedrag als aftrekpost mag worden gerekend. Wanneer het resterende hypotheekrentebedrag kleiner is dan het eigenwoningforfait, dan wordt het verschil tussen deze twee bedragen een aftrekpost. Hiermee wordt dus gestimuleerd dat mensen de hypotheek aflossen. Zie de site van de belastingdienst voor de meest actuele percentages van het eigenwoningforfait. Op de site van de belastingdienst wordt ook uitgelegd hoe het eigenwoningforfait te berekenen is .

Vermindering van de rente-opslag en extra aflossen
Bij hypotheken exclusief NHG-garantie is er sprake van een rente-opslag. Rente-opslag is rentepercentage bovenop normale hypotheekrente. Bij de rente-opslag wordt uitgegaan van schuld-marktwaardeverhouding tussen de benodigde hypotheek (schuld) en de woningwaarde (marktwaarde) van de woning waarover de hypotheek verschuldigd is.
De marktwaarde wordt door de hypotheekverstrekker op drie verschillende bepaald:

  1. de verkoopprijs (kk, of van) van de woning
  2. een taxatie
  3. woz-waarde

Stel de verkoopprijs van een huis is 300.000 en de hypotheek is 270.000, dan is de schuld-marktwaardeverhouding 270.000/300.000=0,9
Wanneer de schuld-marktwaardeverhouding onder een bepaalde ratio komt te liggen, dan is er recht op vermindering van de rente-opslag en dus een lagere hypotheekrente. Dit kan jaarlijks een besparing van enkele honderden euro’s schelen! Per bank liggen de afkapwaarden voor de schuld-marktwaardeverhouding anders. Informeer dit bij de bank waar de hypotheek loopt.
Door extra af te lossen, een stijging van de woningwaarde door een verbouwing en/of een hogere WOZ-waarde heb je recht op een vermindering van de rente-opslag. Dit wordt hieronder toegelicht.

Door (extra) aflossen vermindering rente-opslag
Door extra af te lossen, neemt automatisch de schuld-marktwaardeverhouding af. Door bijvoorbeeld in een aantal jaren 30.000 euro extra af te lossen op de eerder genoemde hypotheek van 270.000, neemt deze af naar 240.000. De schuld-marktwaardeverhouding wordt dan 0,8. Hierdoor is er wellicht recht op vermindering van de rente-opslag.

Door verbouwing vermindering rente-opslag
Door de woning te verbouwen, kan de woningwaarde toenemen. Wanneer vermoed wordt dat de woningwaarde is toegenomen, moet het huis getaxeerd worden. Vervolgens moet een verzoek bij de hypotheekverstrekker ingediend worden voor vermindering van de rente-opslag.

Hogere WOZ-waarde en vermindering rente-opslag
Door een hogere WOZ-waarde kan de schuld-marktwaardeverhouding gunstiger liggen. Ook hier is het belangrijk om het verzoek van vermindering van de rente-opslag samen in te dienen met een kopie van de nieuwe WOZ-waarde.

Rente-opslag en ‘geen-piepbeleid’
Het is om belangrijk om als consument zelf actief te handelen als er sprake is van recht op vermindering van de rente-opslag. De banken hanteren namelijk een ‘geen-piepbeleid’ ; als de consument geen verzoek voor vermindering van de rente-opslag indient, zal de bank de hypotheekrente niet aanpassen.

Voor aflossen minder discipline nodig, dan voor sparen

In bovenstaande tekst is duidelijk geworden dat aflossen financieel gunstiger is dan sparen wanneer de financiële buffer groot genoeg is. Daarnaast heeft aflossen op de hypotheek nog een groot psychologisch voordeel boven sparen. Aflossen op de hypotheek heft namelijk tot gevolg dat je het afgeloste bedrag niet meer kunt terughalen. Het geld zit in de stenen van je huis. Spaargeld, mits niet vastgezet in een spaardeposito kun je ten alle tijden weer terughalen en besteden en wees nou eerlijk; wie kan nu echt sparen?

Lees ook:

Voordelen en nadelen versneld aflossen annuïteitenhypotheek

Waar in eerdere dagen de misleidende aflossingsvrije hypotheek (want uiteindelijk moet toch de hypotheek worden afgelost), de spaarhypotheek en beleggingshypotheek populair waren. Hebben de meeste mensen met name ook door de dwingende sturing van de overheid een lineaire, of annuïteitenhypotheek. Bij een lineaire en annuïteitenhypotheek wordt er gedurende de looptijd van de hypotheek al afgelost. Hoewel bij een lineaire en annuïteitenhypotheek gedurende de looptijd van 360 maanden (30 jaar) de hypotheek volledig wordt afgelost, is het financieel zeer verstandig om versneld af te lossen. Bij versneld aflossen van een annuïteitenhypotheek, dalen de hypothecaire maandlasten namelijk sterker, de kans dat het huis onder water staat neemt af en de overwaarde neemt toe. De nadelen van versneld aflossen als een lagere hypotheekrenteaftrek, minder spaargeld, een boete betalen voor extra aflossen en inflatie lijken nadelen, maar bij een doorberekening zijn dat helemaal geen nadelen.

De rentekosten van een annuïteitenhypotheek

Bij een annuïteitenhypotheek wordt het volledige hypotheekbedrag gedurende de looptijd afgelost. Bij een annuïteitenhypotheek wordt in het begin veel betaald aan rentekosten en weinig aan aflossing. Naarmate de looptijd van de annuïteitenhypotheek toeneemt, wordt er relatief steeds meer aflossing betaald en steeds minder rente. In het begin van de looptijd zal daarom de hypotheekrenteaftrek hoog zijn en deze neemt gedurende de looptijd steeds verder af.

Stel er wordt een annuïteitenhypotheek afgesloten voor 200.000 euro met een hypotheekrente van 3,5% en een looptijd van 360 maanden (30 jaar). Er wordt niet voor niets een periode van 30 jaar gekozen. Dat is namelijk de maximale tijd dat er recht is op hypotheekrenteaftrek. In het volgende rekenvoorbeeld wordt de hypotheekrenteaftrek op 42% gesteld.

Over de volledige looptijd van 30 jaar wordt in totaal over de gehele looptijd 123.311,97 euro bruto aan rente betaald. Netto zal het totale rentebedrag op ongeveer 71520,94 euro liggen. Het gemiddelde aflossingsbedrag per maand bij een looptijd van 30 jaar is 555 euro.

Wanneer de hypotheek in 25 jaar wordt afgelost wordt in totaal over de gehele looptijd 100.373,59 euro bruto aan rente betaald. Netto zal het rentebedrag op ongeveer 58216,68 euro liggen. Het gemiddelde aflossingsbedrag per maand bij een looptijd van 25 jaar is 666 euro. Dus met maandelijks 111 euro meer aflossen wordt in totaal 13304,06 euro bespaard!

Het maandelijkse hypotheekbedrag neemt direct af door extra aflossen

Door zuinig te leven, is er een bedrag gespaard van 10.000 euro en er wordt gekozen om dit bedrag af te lossen op de hypotheek. Op jaarbasis wordt direct 350 euro bruto minder aan rente betaald. Netto wordt direct 203 euro minder aan rente betaald. Deze daling van het jaarlijkse hypotheekrentebedrag is niet alleen voor het jaar waarin wordt afgelost, maar voor de gehele looptijd. Als in het begin van de looptijd 10.000 wordt afgelost levert dat over de gehele looptijd van de hypotheek netto (30 X 203=)6090 euro op!

De overwaarde van het huis neemt toe door extra af te lossen

Als mensen een ander huis willen kopen, zullen zij hun huidige huis moeten verkopen. Om in aanmerking te komen voor een nieuwe hypotheek is het handig wanneer het te verkopen huis onder water staat (de hypotheek op het te verkopen huis is groter, dan de waarde van het huis).

Door extra en versneld af te lossen, neemt de kans toe dat de overwaarde van het te verkopen huis toeneemt en het huis dus niet onder water staat.

Nu wordt gezegd dat deze overwaarde nadelig is, omdat deze overwaarde volledig gebruikt moet worden bij de aankoop van een ander huis en het bedrag dat bovenop de overwaarde nog nodig is om een huis te kopen, gefinancierd mag worden uit een hypotheek. Met andere woorden door de overwaarde kan minder hypotheek geleend worden voor een ander huis. Dit is echter geen nadeel, want met een kleine hypotheek op een nieuw huis zijn de maandlasten ook laag. Daardoor wordt maandelijks meer geld over voor verbouwingen en klussen en hoeft dat niet uit een hypotheek gefinancierd worden! Verbouwingen (nieuwe keuken en badkamer) en klussen uit een hypotheek financieren, is onverstandig omdat daarmee de uiteindelijke kosten sterk toenemen en uiteindelijk anderhalf keer zo veel geld ervoor wordt betaald.

Het is echter wel handig om altijd een financiële buffer aan te leggen en dus niet al het spaargeld te gebruiken om af te lossen.

Door versneld en extra aflossen is de hypotheekrenteaftrek lager

Over de hypotheek moet hypotheekrente worden betaald; 3,5% in het bovenstaande voorbeeld. Om het hebben van een eigen huis te stimuleren, krijgen eigen huisbezitters (of eigenlijk hypotheekbezitters) over een looptijd van 30 jaar geld terug van de belasting over deze hypotheekrente. De grootte van de hypotheekrenteaftrek is afhankelijk van het brutojaarsalaris, maar ligt vaak rond de 42%. Tweeënveertig procent van de betaalde rente krijgen mensen terug van de belastingdienst.

In bovenstaand rekenvoorbeeld van een hypotheek van 200.000 euro en 3,5% rente zijn de netto hypotheekrentekosten over de gehele looptijd van 30 jaar en 25 respectievelijk 71520,94 euro en 58216,68 euro; een verschil van ruim 13000 euro! Het lijkt dus gunstig om veel hypotheekrenteschuld te hebben, omdat men dan veel terugkrijgt van de fiscus. Netto zijn wijzen de cijfers echter een hele andere kant uit.

Door versneld extra aflossen heb je niet de beschikking over geld

Het klopt inderdaad dat wanneer er geen financiële buffer is het niet verstandig is om extra af te lossen. Het wordt aangeraden om pas extra af te lossen wanneer er zes tot twaalf maandsalarissen als financiële buffer zijn opgebouwd. Wanneer de financiële buffer echter voor een eenpersoonshuishouden groter is dan 25.000 euro (in 2016) en voor een tweepersoonshuishouden groter is dan 50.000 (in 2016), dan moet over het vermogen boven de respectievelijk vermogensrendementsheffing betaald worden. Het is dus financieel aantrekkelijk om boven het extra vermogen boven de 25.000, dan wel 50.000 extra af te lossen.

Bij versneld aflossen moet een boete betaald worden

Wanneer jaarlijks teveel wordt afgelost moet men boete betalen. Het jaarlijkse boetevrij af te lossen bedrag is echter vaak 10%, of zelfs 20% van de totale hypotheeksom; in bovenstaand voorbeeld 10.000, of 20.000 euro. De meeste mensen lukt het niet om dit bedrag jaarlijks af te lossen. Het is echter verstandig om bij de hypotheekverstrekker na te vragen hoeveel boetevrij mag worden afgelost. Vaak wordt het boetevrije bedrag verhoogd, omdat de banken graag ook zekerheid willen en geld ontvangen van de hypotheeklener.

Het kan zelfs zo zijn dat wanneer er een substantieel deel van de hypotheek is afgelost (vaak 30% van de totale hypotheek) de hypotheekrente wordt verlaagd!

Door inflatie wordt de hypotheek vanzelf kleiner

Inflatie is het minder waard worden van geld. Voor een euro kan over 30 jaar minder gekocht worden door inflatie. Het inkomen wordt gecorrigeerd voor deze inflatie en zal dus gedurende de 30 jaar stijgen; is het idee. Het idee is dus ook dat een hypotheek die nu wordt afgesloten procentueel gedurende looptijd een kleiner deel in beslag neemt van het totale inkomen. Echter is een hypotheek van 200.000 euro over 30 jaar ook nog steeds een groot bedrag.

Daarnaast is het niet zeker of er inflatie zal optreden en hoe groot deze inflatie is. De laatste jaren is de inflatie klein. Verder kan er ook het tegenoverstelde van inflatie optreden; deflatie.

Wanneer er wordt afgelost, is het meteen zeker en duidelijk wat dat met de huidige en toekomstige maandlasten doet; deze dalen.

Wet Hillen en aflossen

Om het aflossen van de hypotheek te stimuleren, is de wet Hillen van kracht. Volgens de wet Hillen is bepaald dat het verschil tussen het eigenwoningforfait en de resterende hypotheekrente bedrag. Wanneer het resterende hypotheekrentebedrag kleiner is dan het eigenwoningforfait, dan wordt het verschil tussen deze twee bedragen een aftrekpost. Hiermee wordt dus gestimuleerd dat mensen de hypotheek aflossen.

Vermindering van de rente-opslag en extra aflossen
Bij hypotheken exclusief NHG-garantie is er sprake van een rente-opslag. Rente-opslag is rentepercentage bovenop normale hypotheekrente. Bij de rente-opslag wordt uitgegaan van schuld-marktwaardeverhouding tussen de benodigde hypotheek (schuld) en de woningwaarde (marktwaarde) van de woning waarover de hypotheek verschuldigd is.
De marktwaarde wordt door de hypotheekverstrekker op drie verschillende bepaald:

  1. de verkoopprijs (kk, of van) van de woning
  2. een taxatie
  3. woz-waarde

Stel de verkoopprijs van een huis is 300.000 en de hypotheek is 270.000, dan is de schuld-marktwaardeverhouding 270.000/300.000=0,9
Wanneer de schuld-marktwaardeverhouding onder een bepaalde ratio komt te liggen, dan is er recht op vermindering van de rente-opslag en dus een lagere hypotheekrente. Dit kan jaarlijks een besparing van enkele honderden euro’s schelen! Per bank liggen de afkapwaarden voor de schuld-marktwaardeverhouding anders. Informeer dit bij de bank waar de hypotheek loopt.
Door extra af te lossen, een stijging van de woningwaarde door een verbouwing en/of een hogere WOZ-waarde heb je recht op een vermindering van de rente-opslag. Dit wordt hieronder toegelicht.

Door (extra) aflossen vermindering rente-opslag
Door extra af te lossen, neemt automatisch de schuld-marktwaardeverhouding af. Door bijvoorbeeld in een aantal jaren 30.000 euro extra af te lossen op de eerder genoemde hypotheek van 270.000, neemt deze af naar 240.000. De schuld-marktwaardeverhouding wordt dan 0,8. Hierdoor is er wellicht recht op vermindering van de rente-opslag.

Door verbouwing vermindering rente-opslag
Door de woning te verbouwen, kan de woningwaarde toenemen. Wanneer vermoed wordt dat de woningwaarde is toegenomen, moet het huis getaxeerd worden. Vervolgens moet een verzoek bij de hypotheekverstrekker ingediend worden voor vermindering van de rente-opslag.

Hogere WOZ-waarde en vermindering rente-opslag
Door een hogere WOZ-waarde kan de schuld-marktwaardeverhouding gunstiger liggen. Ook hier is het belangrijk om het verzoek van vermindering van de rente-opslag samen in te dienen met een kopie van de nieuwe WOZ-waarde.

Rente-opslag en ‘geen-piepbeleid’
Het is om belangrijk om als consument zelf actief te handelen als er sprake is van recht op vermindering van de rente-opslag. De banken hanteren namelijk een ‘geen-piepbeleid’ ; als de consument geen verzoek voor vermindering van de rente-opslag indient, zal de bank de hypotheekrente niet aanpassen.

Lees ook:

De voordelen en nadelen van de hypotheek aflossen: een rekenvoorbeeld

Het zo snel mogelijk aflossen van je hypotheekschuld heeft veel grote voordelen. Zo worden je maandlasten direct lager. Het totaalbedrag wat aan rente betaald moet worden, neemt direct af. Ook neemt de overwaarde van je woning toe waar een hypotheek op rust. Het zo snel mogelijk aflossen van je hypotheekschuld heeft ook enkele nadelen. De voordelen en nadelen van zo snel mogelijk de hypotheekschuld aflossen worden hieronder toegelicht met een voorbeeld; een hypotheekschuld van 200.000 euro, een hypotheekrente van 5% en een looptijd van 30 jaar. Eerst worden de kosten aan totale rente bij een volledige spaarhypotheek met een rekenvoorbeeld gegeven. Vervolgens worden de voordelen en nadelen van zo snel mogelijk aflossen gegeven.

Rekenvoorbeeld rentekosten bij een volledige spaarhypotheek

Bij een spaarhypotheek los je het totale hypotheekbedrag op het einde van de looptijd af. De hypotheekrente bij een spaarhypotheek is exact gelijk aan de rente over het spaarbedrag. Op deze manier heb je op het einde van de looptijd precies genoeg geld gespaard om de hypotheek af telossen. Stel je sluit een hypotheek af van 200.000 euro, met een hypotheekrente van 5% en een looptijd van 30 jaar. Over een periode van 30 jaar heb je recht op hypotheekrente-aftrek. Deze wordt in het rekenvoorbeeld op 42% gesteld. Jaarlijks betaal je met deze hypotheek het maximale bedrag aan hypotheekrente, omdat je niets aflost. Het totale brutobedrag wat je jaarlijks aan rente betaalt, is (5% van 200.000 euro=) 10.000 euro per jaar (833 euro hypotheekrente per maand). Over de totale looptijd betaal je maar liefst (30 x 10000 euro =) 300.000 euro bruto aan hypotheekrente.

Van de belastingdienst krijg je 42% terug. Het totale nettobedrag wat je jaarlijks aan rente betaalt, is (5% van 200.000 euro x 0,58=) 5800 euro per jaar (483 euro hypotheekrente per maand). Over de totale looptijd betaal je maar liefst (30 x 5800 euro =) 174.000 euro netto aan hypotheekrente.

Voordelen van aflossen op je hypotheek

Aflossen op je hypotheek heeft een aantal grote voordelen. Zo neemt het bedrag wat je maandelijks aan hypotheekrente moet betalen direct af. Ook neemt het totale bedrag wat je aan hypotheekrente moet betalen over de gehele looptijd af. Tenslotte neemt de overwaarde van de woning toe wanneer je aflost. Hieronder wordt dit verder toegelicht en waar nodig berekend.

Voordeel 1: het maandelijkse te betalen hypotheekbedrag neemt direct af.

Stel je hebt een bedrag van 20.000 euro gespaard en je kiest ervoor om dit gespaarde bedrag af te lossen op je hypotheek. Op jaarbasis betaal je direct 1.000 euro bruto minder aan hypotheekrente. Per maand betaal je direct ruim 83 euro bruto aan hypotheekrente.

Als je rekening houdt met de hypotheekrente-aftrek betaal je (bij een belastingtarief van ongeveer 42%) op jaarbasis ongeveer 580 euro. Per maand betaal je direct ruim 48 euro netto aan hypotheekrente minder.

Voordeel 2: het totaal te betalen bedrag aan hypotheekrente neemt af.

Een ander voordeel is dat het totale bedrag (dus over de totale looptijd) wat je moet betalen aan rente direct afneemt. Stel het lukt je om direct na het afsluiten van je hypotheek om al 20.000 euro af te lossen, dan betaal je over de volledige looptijd van 30 jaar maar liefst 30.000 euro bruto minder aan hypotheekrente . Netto betaal je maar liefst 17.400 euro netto minder aan hypotheekrente over de gehele looptijd.

Voordeel 3: de overwaarde van de woning neemt toe.

Het laatste voordeel is dat de overwaarde toeneemt, als je aflost op de hypotheek. De kans dat de hypothecaire lening groter is, dan de daadwerkelijke waarde van het huis, neemt daardoor af. Wanneer je overwaarde hebt, is het makkelijker om een groter huis te kunnen kopen, dan wanneer je hypothecaire lening groter is, dan de waarde van je huis. Ook is je restschuld een stuk kleiner.

Nadelen van aflossen op je hypotheek

Aflossen op je hypotheek heeft ook een nadelen, of ogenschijnlijke nadelen. Zo neemt de hypotheekrente-aftrek af als je aflost op je hypotheek. Ook heb je minder snel de beschikking over je geld als je aflost op je hypotheek in plaats van wanneer je datzelfde bedrag op een spaarrekening zet. Verder kun je boetevrij aflossen tot een bepaald bedrag. Tenslotte kan de inflatie een nadeel zijn. Elk van de (ogenschijnlijke) nadelen wordt toegelicht.

(Ogenschijnlijk) nadeel 1: je krijgt minder hypotheekrente-aftrek.

Wanneer je een hypotheek hebt, moet je daarover hypotheekrente betalen. Een deel van de betaalde hypotheekrente krijg je van de belastingdienst terug. Het bedrag wat je terugkrijgt van de belastingdienst wordt de hypotheekrente-aftrek genoemd. Het bedrag wat je aan hypotheekrente-aftrek terugkrijgt, is ongeveer even groot als het percentage wat je aan inkomstenbelasting betaalt. Vaak ligt dit percentage rond de 42%. Van de betaalde hypotheekrente, krijg je dus 42% terug van de belastingdienst. Dit percentage van 42% voor de hypotheekrente-aftrek wordt gebruikt voor de onderstaande rekenvoorbeelden.

Stel je hebt een hypotheek van 200.000 euro tegen 5% hypotheekrente. Jaarlijks moet je dan 10.000 euro aan bruto aan rente betalen en krijg je 4200 euro van de belastingdienst terug. Jaarlijks betaal je dus 5800 euro aan hypotheekrente.

Over een periode van 30 jaar (dit is de maximale duur dat je van de hypotheekrente-aftrek gebruik mag maken) betaal je bruto 300.000 euro aan rente. Van de belastingdienst krijg je 126.000 euro terug en betaal je dus netto 174.000 euro aan hypotheekrente.

Stel het lukt je om jaarlijks 10.000 euro af te lossen op je hypotheek. Jaarlijks neemt dan je hypotheek met 10.000 euro af en je bent na 20 jaar van je hypotheek af. Verder betaal je over de 20 jaren in totaal 105.000 euro bruto aan hypotheekrente. Je krijgt echter ook nog 42% van de belastingdienst terug. Netto betaal je dus 60.900 euro aan rente.

Wanneer je dus niet aflost betaal je 174.000 euro aan rente. Wanneer het je lukt om jaarlijks 10.000 euro af te lossen, betaal je in totaal 60.900 euro aan rente. Het lijkt dus een nadeel als je jaarlijks aflost, omdat je minder terugkrijgt van de belastingdienst. Het is echter een groot voordeel. Netto betaal je namelijk netto 113.100 euro minder aan rente.

Verder is het rentetarief op de gemiddelde spaarrekening niet hoger dan de hypotheekrente. Zelfs wanneer je rekening houdt met de hypotheekrente-aftrek. Het gespaarde bedrag op je spaarrekening zetten is dus ook minder aantrekkelijk dan aflossen op je hypotheek.

Nadeel 2: wanneer je aflost, heb je minder snel de beschikking over je geld.

Wanneer je aflost op je hypotheek kun je dit geld niet op een spaarrekening zetten. Op een spaarrekening kun je makkelijk weer je gespaarde geld op je lopende rekening zetten, dat lukt niet als je aflost. Geld wat je aflost, kun je niet makkelijk weer “terugkrijgen”. Dit is een nadeel, maar ook tegelijk een voordeel. Het is namelijk een voordeel dat je spaart voor een doel, namelijk je huis ECHT meer je eigen huis maken. Verder moet je jezelf eerlijk afvragen of je echt zou sparen als je niet spaart om af te lossen. Ook moet je alleen aflossen wanneer je al een buffer op je spaarrekening hebt opgebouwd. Een buffer van 6 maandsalarissen is genoeg. Los nooit op je hypothecaire lening af met geld wat je niet kunt missen!

Nadeel 3: wanneer je teveel aflost, moet je een boete betalen.

Wanneer je teveel aflost, moet je inderdaad een boete betalen. Het bedrag wat je echter jaarlijks boetevrij mag aflossen ligt echter vaak op 10% van de verschuldigde hoofdsom. Met een hypothecaire lening van 200.000 euro mag je dus jaarlijks 20.000 euro aflossen. De meeste mensen krijgen dit bedrag niet jaarlijks bij elkaar gespaard. Bij sommige hypotheekverstrekkers ligt het bedrag wat je jaarlijks boetevrij mag aflossen lager. Neem dus contact op met je hypotheekverstrekker hoeveel je jaarlijks boetevrij mag aflossen. Verder mag je bij het aflopen van de rentevaste periode zo veel boetevrij aflossen als je zelf wilt en kunt.

Nadeel 4: inflatie.

Inflatie betekent dat geld minder waard wordt. Voor dezelfde euro kun je over een aantal jaren minder kopen. Het salaris wat je krijgt, wordt vaak gecorrigeerd voor inflatie. Een hypothecaire lening die je nu afsluit, is door inflatie over een aantal jaren relatief minder groot. Het maandelijkse bedrag wat je betaalt aan hypotheekrente neemt door inflatie een steeds minder groot deel uit van je salaris. Je weet echter nooit hoe groot de inflatie is en of er inflatie zal zijn. Van het omgekeerde (deflatie) kan namelijk ook sprake zijn. Wanneer je aflost, weet je direct waar je aan toe bent; een daling van je maandelijkse hypothecaire maandlasten en een lager totaalbedrag wat je aan hypotheekrente moet betalen.

Tot slot

Aflossen op je hypotheek heeft een aantal voordelen en (ogenschijnlijke) nadelen. Overleg altijd met je financieel adviseur wat in jouw persoonlijke situatie het meest gunstig is. Wees echter wel kritisch op de adviezen en reken zelf ook uit wat in jouw situatie het meest gunstig is. In het boek “Hypotheekvrij” van Gerhard Hormann worden vele gunstige tips gegeven hoe je kunt aflossen op je hypotheek. Het is een aanrader om dit boek te lezen.

Lees ook:

Gerhard Hormann (2012) Hypotheekvrij! Je huis aflossen in 10 simpele stappen. Just Publishers

Loop geen inkomsten mis, schrijf over hobby, werk of studie en verdien extra inkomsten!

Kosten besparen op het kopen van een huis en de hypotheek

Goede doelen opstellen en doelstellingen bepalen

De kracht van discipline en doorzettingsvermogen; discipline zorgt voor succes

18 bespaartips en een passief inkomen opbouwen

Bronnen

Gerhard Hormann (2012) Hypotheekvrij! Je huis aflossen in 10 simpele stappen. Just Publishers