Tag Archives: bijleenregeling hypotheek aflossen

Voordelen en nadelen versneld aflossen annuïteitenhypotheek

Waar in eerdere dagen de misleidende aflossingsvrije hypotheek (want uiteindelijk moet toch de hypotheek worden afgelost), de spaarhypotheek en beleggingshypotheek populair waren. Hebben de meeste mensen met name ook door de dwingende sturing van de overheid een lineaire, of annuïteitenhypotheek. Bij een lineaire en annuïteitenhypotheek wordt er gedurende de looptijd van de hypotheek al afgelost. Hoewel bij een lineaire en annuïteitenhypotheek gedurende de looptijd van 360 maanden (30 jaar) de hypotheek volledig wordt afgelost, is het financieel zeer verstandig om versneld af te lossen. Bij versneld aflossen van een annuïteitenhypotheek, dalen de hypothecaire maandlasten namelijk sterker, de kans dat het huis onder water staat neemt af en de overwaarde neemt toe. De nadelen van versneld aflossen als een lagere hypotheekrenteaftrek, minder spaargeld, een boete betalen voor extra aflossen en inflatie lijken nadelen, maar bij een doorberekening zijn dat helemaal geen nadelen.

De rentekosten van een annuïteitenhypotheek

Bij een annuïteitenhypotheek wordt het volledige hypotheekbedrag gedurende de looptijd afgelost. Bij een annuïteitenhypotheek wordt in het begin veel betaald aan rentekosten en weinig aan aflossing. Naarmate de looptijd van de annuïteitenhypotheek toeneemt, wordt er relatief steeds meer aflossing betaald en steeds minder rente. In het begin van de looptijd zal daarom de hypotheekrenteaftrek hoog zijn en deze neemt gedurende de looptijd steeds verder af.

Stel er wordt een annuïteitenhypotheek afgesloten voor 200.000 euro met een hypotheekrente van 3,5% en een looptijd van 360 maanden (30 jaar). Er wordt niet voor niets een periode van 30 jaar gekozen. Dat is namelijk de maximale tijd dat er recht is op hypotheekrenteaftrek. In het volgende rekenvoorbeeld wordt de hypotheekrenteaftrek op 42% gesteld.

Over de volledige looptijd van 30 jaar wordt in totaal over de gehele looptijd 123.311,97 euro bruto aan rente betaald. Netto zal het totale rentebedrag op ongeveer 71520,94 euro liggen. Het gemiddelde aflossingsbedrag per maand bij een looptijd van 30 jaar is 555 euro.

Wanneer de hypotheek in 25 jaar wordt afgelost wordt in totaal over de gehele looptijd 100.373,59 euro bruto aan rente betaald. Netto zal het rentebedrag op ongeveer 58216,68 euro liggen. Het gemiddelde aflossingsbedrag per maand bij een looptijd van 25 jaar is 666 euro. Dus met maandelijks 111 euro meer aflossen wordt in totaal 13304,06 euro bespaard!

Het maandelijkse hypotheekbedrag neemt direct af door extra aflossen

Door zuinig te leven, is er een bedrag gespaard van 10.000 euro en er wordt gekozen om dit bedrag af te lossen op de hypotheek. Op jaarbasis wordt direct 350 euro bruto minder aan rente betaald. Netto wordt direct 203 euro minder aan rente betaald. Deze daling van het jaarlijkse hypotheekrentebedrag is niet alleen voor het jaar waarin wordt afgelost, maar voor de gehele looptijd. Als in het begin van de looptijd 10.000 wordt afgelost levert dat over de gehele looptijd van de hypotheek netto (30 X 203=)6090 euro op!

De overwaarde van het huis neemt toe door extra af te lossen

Als mensen een ander huis willen kopen, zullen zij hun huidige huis moeten verkopen. Om in aanmerking te komen voor een nieuwe hypotheek is het handig wanneer het te verkopen huis onder water staat (de hypotheek op het te verkopen huis is groter, dan de waarde van het huis).

Door extra en versneld af te lossen, neemt de kans toe dat de overwaarde van het te verkopen huis toeneemt en het huis dus niet onder water staat.

Nu wordt gezegd dat deze overwaarde nadelig is, omdat deze overwaarde volledig gebruikt moet worden bij de aankoop van een ander huis en het bedrag dat bovenop de overwaarde nog nodig is om een huis te kopen, gefinancierd mag worden uit een hypotheek. Met andere woorden door de overwaarde kan minder hypotheek geleend worden voor een ander huis. Dit is echter geen nadeel, want met een kleine hypotheek op een nieuw huis zijn de maandlasten ook laag. Daardoor wordt maandelijks meer geld over voor verbouwingen en klussen en hoeft dat niet uit een hypotheek gefinancierd worden! Verbouwingen (nieuwe keuken en badkamer) en klussen uit een hypotheek financieren, is onverstandig omdat daarmee de uiteindelijke kosten sterk toenemen en uiteindelijk anderhalf keer zo veel geld ervoor wordt betaald.

Het is echter wel handig om altijd een financiële buffer aan te leggen en dus niet al het spaargeld te gebruiken om af te lossen.

Door versneld en extra aflossen is de hypotheekrenteaftrek lager

Over de hypotheek moet hypotheekrente worden betaald; 3,5% in het bovenstaande voorbeeld. Om het hebben van een eigen huis te stimuleren, krijgen eigen huisbezitters (of eigenlijk hypotheekbezitters) over een looptijd van 30 jaar geld terug van de belasting over deze hypotheekrente. De grootte van de hypotheekrenteaftrek is afhankelijk van het brutojaarsalaris, maar ligt vaak rond de 42%. Tweeënveertig procent van de betaalde rente krijgen mensen terug van de belastingdienst.

In bovenstaand rekenvoorbeeld van een hypotheek van 200.000 euro en 3,5% rente zijn de netto hypotheekrentekosten over de gehele looptijd van 30 jaar en 25 respectievelijk 71520,94 euro en 58216,68 euro; een verschil van ruim 13000 euro! Het lijkt dus gunstig om veel hypotheekrenteschuld te hebben, omdat men dan veel terugkrijgt van de fiscus. Netto zijn wijzen de cijfers echter een hele andere kant uit.

Door versneld extra aflossen heb je niet de beschikking over geld

Het klopt inderdaad dat wanneer er geen financiële buffer is het niet verstandig is om extra af te lossen. Het wordt aangeraden om pas extra af te lossen wanneer er zes tot twaalf maandsalarissen als financiële buffer zijn opgebouwd. Wanneer de financiële buffer echter voor een eenpersoonshuishouden groter is dan 25.000 euro (in 2016) en voor een tweepersoonshuishouden groter is dan 50.000 (in 2016), dan moet over het vermogen boven de respectievelijk vermogensrendementsheffing betaald worden. Het is dus financieel aantrekkelijk om boven het extra vermogen boven de 25.000, dan wel 50.000 extra af te lossen.

Bij versneld aflossen moet een boete betaald worden

Wanneer jaarlijks teveel wordt afgelost moet men boete betalen. Het jaarlijkse boetevrij af te lossen bedrag is echter vaak 10%, of zelfs 20% van de totale hypotheeksom; in bovenstaand voorbeeld 10.000, of 20.000 euro. De meeste mensen lukt het niet om dit bedrag jaarlijks af te lossen. Het is echter verstandig om bij de hypotheekverstrekker na te vragen hoeveel boetevrij mag worden afgelost. Vaak wordt het boetevrije bedrag verhoogd, omdat de banken graag ook zekerheid willen en geld ontvangen van de hypotheeklener.

Het kan zelfs zo zijn dat wanneer er een substantieel deel van de hypotheek is afgelost (vaak 30% van de totale hypotheek) de hypotheekrente wordt verlaagd!

Door inflatie wordt de hypotheek vanzelf kleiner

Inflatie is het minder waard worden van geld. Voor een euro kan over 30 jaar minder gekocht worden door inflatie. Het inkomen wordt gecorrigeerd voor deze inflatie en zal dus gedurende de 30 jaar stijgen; is het idee. Het idee is dus ook dat een hypotheek die nu wordt afgesloten procentueel gedurende looptijd een kleiner deel in beslag neemt van het totale inkomen. Echter is een hypotheek van 200.000 euro over 30 jaar ook nog steeds een groot bedrag.

Daarnaast is het niet zeker of er inflatie zal optreden en hoe groot deze inflatie is. De laatste jaren is de inflatie klein. Verder kan er ook het tegenoverstelde van inflatie optreden; deflatie.

Wanneer er wordt afgelost, is het meteen zeker en duidelijk wat dat met de huidige en toekomstige maandlasten doet; deze dalen.

Wet Hillen en aflossen

Om het aflossen van de hypotheek te stimuleren, is de wet Hillen van kracht. Volgens de wet Hillen is bepaald dat het verschil tussen het eigenwoningforfait en de resterende hypotheekrente bedrag. Wanneer het resterende hypotheekrentebedrag kleiner is dan het eigenwoningforfait, dan wordt het verschil tussen deze twee bedragen een aftrekpost. Hiermee wordt dus gestimuleerd dat mensen de hypotheek aflossen.

Vermindering van de rente-opslag en extra aflossen
Bij hypotheken exclusief NHG-garantie is er sprake van een rente-opslag. Rente-opslag is rentepercentage bovenop normale hypotheekrente. Bij de rente-opslag wordt uitgegaan van schuld-marktwaardeverhouding tussen de benodigde hypotheek (schuld) en de woningwaarde (marktwaarde) van de woning waarover de hypotheek verschuldigd is.
De marktwaarde wordt door de hypotheekverstrekker op drie verschillende bepaald:

  1. de verkoopprijs (kk, of van) van de woning
  2. een taxatie
  3. woz-waarde

Stel de verkoopprijs van een huis is 300.000 en de hypotheek is 270.000, dan is de schuld-marktwaardeverhouding 270.000/300.000=0,9
Wanneer de schuld-marktwaardeverhouding onder een bepaalde ratio komt te liggen, dan is er recht op vermindering van de rente-opslag en dus een lagere hypotheekrente. Dit kan jaarlijks een besparing van enkele honderden euro’s schelen! Per bank liggen de afkapwaarden voor de schuld-marktwaardeverhouding anders. Informeer dit bij de bank waar de hypotheek loopt.
Door extra af te lossen, een stijging van de woningwaarde door een verbouwing en/of een hogere WOZ-waarde heb je recht op een vermindering van de rente-opslag. Dit wordt hieronder toegelicht.

Door (extra) aflossen vermindering rente-opslag
Door extra af te lossen, neemt automatisch de schuld-marktwaardeverhouding af. Door bijvoorbeeld in een aantal jaren 30.000 euro extra af te lossen op de eerder genoemde hypotheek van 270.000, neemt deze af naar 240.000. De schuld-marktwaardeverhouding wordt dan 0,8. Hierdoor is er wellicht recht op vermindering van de rente-opslag.

Door verbouwing vermindering rente-opslag
Door de woning te verbouwen, kan de woningwaarde toenemen. Wanneer vermoed wordt dat de woningwaarde is toegenomen, moet het huis getaxeerd worden. Vervolgens moet een verzoek bij de hypotheekverstrekker ingediend worden voor vermindering van de rente-opslag.

Hogere WOZ-waarde en vermindering rente-opslag
Door een hogere WOZ-waarde kan de schuld-marktwaardeverhouding gunstiger liggen. Ook hier is het belangrijk om het verzoek van vermindering van de rente-opslag samen in te dienen met een kopie van de nieuwe WOZ-waarde.

Rente-opslag en ‘geen-piepbeleid’
Het is om belangrijk om als consument zelf actief te handelen als er sprake is van recht op vermindering van de rente-opslag. De banken hanteren namelijk een ‘geen-piepbeleid’ ; als de consument geen verzoek voor vermindering van de rente-opslag indient, zal de bank de hypotheekrente niet aanpassen.

Lees ook: